최근 부동산대책에 따라 투기과열지구 및 조정대상지역이 해제 추세로, 분양권 전매제한(거래제한)이 완화되며 분양권 매매가 활성화될 것으로 예상됩니다. 분양권은 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리인데요. 지난 문재인 정부의 부동산 규제 정책으로 수도권과 지방 주요지역 아파트는 거의 거래가 막힌 상황이었습니다.
저 역시 내집마련을 고민하던 중 “지어진 집이 너무 비싸다면, 지어지고 있는 집을 사세요.”라는 부동산 고수 선배의 조언으로 분양권을 매수하여 신축 아파트에 입주했고, 보금자리론으로 잔금을 납부했습니다. 분양권 단계에서는 아직 아파트가 완공되지 않았기 때문에, 당장 입주할 수 있는 신축아파트보다 비교적 저렴한 것이 일반적입니다.
생애 최초 부동산 거래, 그것도 분양권 매매를 하며 궁금한 점들이 끝이 없었습니다. 저와 같은 처지이신 분들을 위해 이번 포스팅에서는 제 실제 경험을 바탕으로 분양권 매수 과정을 자세히 설명드리고, 다음 포스팅에서는 정부 주택담보대출 상품인 보금자리론으로 잔금을 납부하여 입주하기까지의 과정을 설명드리겠습니다.
분양권 매매 계획 수립
우선 매수할 분양권을 찾는 것이 시작입니다. 네이버부동산에서 필터를 분양권으로 설정한 후 가격, 평형 등 다양한 세부 필터를 설정하여 검색 가능합니다. P는 프리미엄(Premium)의 약자로 최초 분양가의 시세가 상승하여 형성된 프리미엄을 뜻하며, 분양가+P가 분양권 매수가격이 됩니다.
적절한 매물을 찾았다면 필요자금을 계산해봅니다. 분양권 매수 시 필요한 자금이 있고, 최종 잔금 납부 시 필요한 자금이 또 있습니다. 이해를 돕기 위해 분양가 4억원, 프리미엄 3천만원, 조정대상지역을 기준으로 전체 분양권 매매 비용을 예시로 정리하고 엑셀파일도 첨부했으니 참고하시기 바랍니다. 이해를 돕기 위해 간소화한 자료로, 자세한 내용은 반드시 별도로 확인하시기 바랍니다. 부동산계산기라는 웹사이트에서 간편하게 모의 계산도 가능합니다.
- 매도인이 이미 납입한 계약금+중도금: 중도금 대출을 제외하고 매도인이 이미 납입한 계약금과 중도금으로, 분양가 중 일부이므로 조정의 여지가 없습니다. 나머지 중도금과 잔금은 시공사가 정한 일정에 따라 납부하며, 통상 잔금+일부 중도금을 주택담보대출로 납입합니다.
- P(프리미엄): 이미 완공된 아파트와 마찬가지로 분양권도 분양가 그대로 판매하지 않으며, P(프리미엄)라는 것을 얹어서 판매합니다. 물건에 따라 P가 마이너스가 되어 분양가보다 낮은 금액에 거래되기도 하는데, 이를 두고 ‘마피(마이너스 프리미엄)’라고 합니다.
- 분양권 양도세: 조정대상지역은 분양권 매도 시 엄청난 세금이 부과됩니다. 이를 매도인과 매수인이 어떻게 나누어 분담할지 계약 전에 정확하게 협의해야 합니다.
- 옵션 비용: 신축아파트는 시스템에어컨, 확장비, 중문 설치비, 각종 가전가구 등 여러 가지 옵션이 있습니다. 옵션은 신청시기가 정해져 있어, 이 시기를 지나면 변경이 불가합니다.
- 중도금 대출 이자: 최초 중도금 대출은 매도인이 받았으므로, 매수인이 분양권을 매수하면서 매도인의 중도금 대출(이자 포함) 그 자체를 인수합니다. 이 금액이 꽤 크기 때문에 매도인과 매수자 중 누가 얼마나 부담할지 계약 전에 협의하셔야 합니다. 제 경우 중도금이 약 1.5억원에 금리가 4% 대였고, 총 중도금 대출 이자가 약 760만원 이었습니다.
- 부동산 중개 수수료: 소위 복비라고 불리는 중개 수수료는 부동산 중개사와 협의하여 조정 가능합니다. 법정 상한선이 정해져 있어 그 이상 받는 것은 불법입니다.
- 대출 수수료 인지대: 일종의 대출 서비스 비용으로 생각하시면 됩니다. 대출금액 5천만원 초과 1억원 이하는 35,000원, 1억원 초과 10억원 이하는 75,000원, 10억원 초과는 175,000원입니다. 대부분 75,000원에 해당되실 겁니다. 중도금 대출 인수시점에 1회, 보금자리론(주택담보대출) 실행 시점에 1회 총 2회 납부합니다.
- 취득세: 취득세는 아파트 입주 후 납부하지만, 보통 수백만원 이상이므로 미리 생각은 해두시는게 좋습니다. 최근 621 부동산대책 발표로 생애최초 주택구입자는 취득세를 최대 200만원까지 감면받을 수 있습니다.
- 등기비용: 집단등기는 아파트 완공 결과를 신고하는 절차로 조합에서 비용을 납부하는 경우도 많지만, 반드시 무료일 것으로 단정짓지 않고 준비해두는 편이 좋습니다. 보통 80~100만원 선인 것 같습니다.
공인중개사 상담
마음에 드는 분양권을 발견했고, 자금 계산 결과 매수 가능하다면 해당 물건에 기재된 공인중개사에게 전화를 하여 실제로 판매 중인 물건인지 확인합니다. 네이버부동산 등을 통해 확인 가능한 물건이 모두 100% 거래 가능하지는 않습니다. 허위매물 등 여러 가지 상황이 있을 수 있으니 반드시 유선으로 확인합니다.
거래 가능한 매물이라면 우선 임장 겸 해당 부동산 사무실을 방문하시는게 좋습니다. 시기에 따라 정도가 다르지만 분양권을 거래하는 시점에 아파트는 건축 중이므로, 단지내 출입도 불가능하고 아직 건물 골조도 건설되지 않은 경우도 있습니다. 하지만 내 재산을 걸고 매수하는 부동산인 만큼 주변 환경을 확인하기 위한 임장은 필수입니다. 시간절약을 위해 임장과 부동산 중개소 방문을 하루 안에 하시는 편이 좋습니다.
부동산 사무실은 방문전 미리 시간약속을 하시고, 겁먹지 않고 자연스럽게 물건에 대해 대화를 나누시면 됩니다. 부동산 중개인이 매수 유도를 위해 해당 아파트의 장점과 각종 호재 등을 설명해 주실텐데 잘 들으시고, 궁금한 내용은 무엇이든 물어보시면 됩니다. 너무 기초적인 내용을 많이 질문하면 서로 시간낭비이므로 기본적인 내용은 최대한 미리 공부하시고 가면 좋습니다. 그러나 부동산 복비는 보통 최소 수십만원에서 수백만원 이상입니다. 정당하게 고액의 비용을 지불하고 서비스를 받는 것이므로, 궁금한 내용은 적극적으로 질문하시기 바랍니다.
분양권 매매 가격 협의 및 계약 체결
다음으로 분양권 거래 가격을 협의해야 합니다. 처음 부동산을 거래하면서 이 분양권 가격이 얼마가 적정한지 알기는 매우 어렵습니다. 처음 매물을 고를 때부터 저렴하면서 좋은 것을 고르시면 당연히 좋고, 현재와 같이 부동산 시장이 안좋다면 중개인을 통해 가격 조정을 제안해볼 법도 합니다.
부동산 중개 수수료도 협의하셔야 합니다. 중개 수수료는 법정 상한이 정해져있지만 대부분 이 금액을 100% 그대로 지급하지 않고, 약간 조정하는 편입니다. 제 친구는 중개사를 잘못 만나서, 본계약 당일 갑자기 중개인이 수수료를 더 받겠다고 우기는 일을 당하기도 했는데요. 사전에 명확하게 중개수수료 가격을 확정하고 가급적 녹음도 해두시기 바랍니다.
분양권 매수 의사를 확정하면 부동산 중개인이 매도자에게 전화를 걸어 매도 의사를 다시 확인합니다. 쌍방 합의가 되면 부동산 중개인이 매도인의 계좌번호를 알려주며 가계약금을 입금하라고 할겁니다. 이는 계약의사를 확인하는 과정으로 보통 수백만원 선입니다.
다음으로 매도인과 매수인이 만나 본계약을 하게 됩니다. 이 때 신분증, 인감도장을 반드시 준비하셔야 하며 기타 부동산 중개인이 안내하는 서류를 미리 챙겨둡니다. 큰 금액을 이체해야 하므로 계좌잔고와 OTP 등도 미리 확인합니다. 보통 매도인과 매도인측 중개사, 매수인과 매수인측 중개사 총 4명이 한자리에서 만납니다. 계약서에 쌍방이 인감도장을 날인하고 계약금을 이체하며, 잔금일도 정합니다. 계약서에 도장을 찍는순간 계약은 유효하며, 계약 파기 시 계약금의 2배 금액을 배액 배상해야 하므로 신중하게 결정하셔야 합니다.
분양권 중도금 대출 인수 및 명의 이전
분양권 명의이전은 보통 시공사 분양사무실에서 쌍방이 함께 진행합니다. 그 전에 중도금 대출을 인수하기 위해 지정된 은행을 2회 방문하셔야 합니다. 1회차는 명의이전일 전, 대출한도와 중도금 대출 승계서류 등 전반적인 내용을 확인하기 위해 은행원과 자세한 내용을 상담합니다.
다음 2회차는 명의이전일 당일인데요, 이 날 중도금 대출을 인수하게 됩니다. 준비하실 서류가 상당히 많은데요, 중개사의 안내에 따라 빠짐없이 준비하시고, 준비서류 목록과 실제서류를 여러번 대조하여 놓친 것이 없는지 꼼꼼하게 확인해보시기 바랍니다. 제 경우 구비서류가 아래와 같았습니다.
- 주민등록등본 2통, 주민등록초본 2통
- 인감증명서 2통
- 재직증명서 2통
- 근로소득원천징수영수증 2통(직전 2개년도 각각)
- 가족관계증명서 2통
- 인감도장
- 신분증
- 분양권 매매계약서
- 부동산거래신고필증(공인중개사가 준비)
지정 은행에서 중도금 대출 인수는 은행원이 안내해주시는 그대로 하시면 됩니다. 사실상 할 일은 구비서류를 제출하고 수도 없이 많은 서류에 서명을 하는 겁니다. 농담 안하고 서명만 30번 이상 한 것 같네요. 그 후엔 분양사무실로 이동합니다.
분양사무실에서 매도인과 함께 명의이전을 진행합니다. 역시 분양사무실에서 안내해주시는 대로 구비서류를 제출하고 하라는 대로 하시면 됩니다. 팁을 하나 드리면, 분양권 명의이전 당일 은행은 최대한 아침 일찍 방문하시기 바랍니다. 생각보다 시간이 오래걸릴 수도 있고, 분양사무실까지 이동시간이 많이 필요한 경우도 있습니다. 저는 경기도에 있는 은행에서 중도금 대출을 인수하고 강남 한복판에 있는 분양사무실에 가느라 시간이 정말 오래 걸렸습니다.
이 모든 과정이 끝나면 드디어 분양권 매매가 종료되고, 분양권 매매 계약서 원본이 여러분의 손에 들어오게 됩니다. 이 서류는 절대 잃어버리시면 안됩니다. 분양권 매매 계약서를 분실하면 법적 절차를 밟아야만 재발급 가능합니다. 다음은 실제 입주를 위한 보금자리론(주택담보대출) 신청과 실행, 입주인데요. 글이 너무 길어져서 별도 포스팅으로 안내해드리겠습니다.
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